Onze experts informeren u over de recente evoluties van de markten.

Gesplitste aankoop vastgoed : interessant voor uw vermogensplanning?

Door Annelies Van Gronsveld - Estate Planner
Om te anticiperen op de successierechten op een onroerend goed op het moment van overlijden, kunnen de kinderen al betrokken zijn bij de aankoop van het onroerend goed. Dit staat bekend als de gesplitste kooptechniek: de ouders kopen het vruchtgebruik van het onroerend goed en de kinderen de blote eigendom.

Wat is de gesplitste aankoop onroerend goed of vastgoed?

De gesplitste aankoop van vastgoed of onroerend goed is een techniek van vermogensplanning waarbij ouders en hun kinderen samen vastgoed, zoals een huis of tweede woning, aankopen. De ouders verwerven dan het vruchtgebruikvruchtgebruik, de kinderen de blote eigendomblote eigendom van diezelfde woning. De blote eigendom zal meestal door de kinderen gefinancierd worden met geld dat zij voorafgaand geschonken hebben gekregen van hun ouders. Een groot voordeel van deze techniek is dat men onder bepaalde voorwaarden de erfbelasting op vastgoed kan beperken.

Gesplitste aankoop onroerend goed: ouders verwerven vruchtgebruik

Vanuit burgerrechtelijk oogpunt, heeft deze techniek als voordeel dat de vruchtgebruikers (meestal de ouders) het levenslange genot van het onroerend goed verkrijgen, waarbij zij zelf het goed bewonen dan wel de huurinkomsten innen. Bij overlijden van de (langstlevende) vruchtgebruiker dooft het vruchtgebruik uit en worden de kinderen automatisch en van rechtswege volle eigenaar van het goed, zonder dat zij hierop erfbelasting verschuldigd zijn. 

Gesplitste aankoop en erfbelasting

Vanuit fiscaal oogpunt bestaat er een wettelijk vermoeden [1] dat het gesplitst aangekochte goed nog voor de volle eigendom aanwezig is in de nalatenschap van de vruchtgebruiker, waardoor dit onroerend goed bij het overlijden van de vruchtgebruiker volledig belastbaar is in de erfbelasting. Dit vermoeden kan weerlegd worden als de erfgenamen kunnen aantonen dat de aankoop geen “bedekte bevoordeling” betreft. Wordt dit tegenbewijs geleverd dan zijn de blote eigenaars (de kinderen) bij de uitdoving van het vruchtgebruik geen erfbelasting verschuldigd.
Om het respectievelijk aandeel van de vruchtgebruiker en de blote eigenaar in de verkoopprijs te bepalen, is het van belang om het vruchtgebruik op een correcte manier te waarderen.
Hierbij wordt vaak gebruik gemaakt van de tabellen uit het Burgerlijk Wetboek, zoals jaarlijks gepubliceerd in het Belgisch staatsblad (waarde uitgedrukt in %, rekening houdend met de interestvoet en de sterftetabellen).
Om het fiscale vermoeden van bedekte bevoordeling te weerleggen en ervoor te zorgen dat er geen erfbelasting verschuldigd is bij overlijden van de vruchtgebruiker, is het van belang dat men, afhankelijk van de wijze waarop de aankoop gefinancierd wordt, enkele voorwaarden naleeft.

Hoe kan een gesplitste aankoop van vastgoed plaatsvinden? 3 scenario’s

1. De toekomstige blote eigenaars beschikken zelf over de nodige fondsen om hun aandeel in de woning zelf te financieren

De toekomstige blote eigenaars financieren hun aandeel in blote eigendom met eigen middelen, waarbij zij reeds beschikken over de nodige gelden op het moment van de aankoop.
De blote eigenaars dienen te bewijzen dat zij hun aandeel zelf gefinancierd hebben en dat de aankoop geen bedekte bevoordeling betreft, willen ze de latere heffing van erfbelasting vermijden.

2. De toekomstige blote eigenaars en vruchtgebruikers bezitten reeds een gezamenlijke rekening in blote eigendom- vruchtgebruik

Indien de toekomstige blote eigenaars en vruchtgebruikers reeds gezamenlijke een rekening hebben in blote eigendom- vruchtgebruik (ingevolge een nalatenschap of authentieke schenkingsakte) dan kunnen zij deze rekening aanwenden om het onroerend goed eveneens aan te kopen in de verhouding blote eigendom-vruchtgebruik.
Is de rekening, aangehouden in blote eigendom-vruchtgebruik, het gevolg van een schenking, dan dient men na te gaan of de schenkingsakte de nodige clausules bevat waardoor het gesplitste eigendomsrecht (vruchtgebruik-blote eigendom) overgaat op het in de plaats gekomen goed.

3. De toekomstige blote eigenaars beschikken niet over de nodige fondsen om hun aandeel in de woning zelf te financieren.

Beschikken de toekomstige blote eigenaars niet over voldoende eigen middelen om hun aandeel in de verkoopprijs te financieren, dan kunnen de vruchtgebruikers hen de nodige gelden voorafgaandelijk schenken.
Om het fiscale vermoeden van bedekte bevoordeling te kunnen weerleggen en zo de erfbelasting te vermijden, dienen de blote eigenaars op het moment van overlijden van de vruchtgebruiker te kunnen bewijzen dat deze schenking aan enkele strikte voorwaarden voldeed. 
De schenking aan de blote eigenaars mag gebeuren bij notariële akte [2] (notaris in België) of bij onrechtstreekse schenking (bankgift) [3].
De schenking dient in ieder geval plaats te vinden voorafgaandelijk de aankoop van het onroerend goed en iedere partij dient zijn aandeel in de verkoopprijs te betalen. 
Hierbij dient men rekening te houden met de specifieke regelgeving die van toepassing in de verschillende gewesten.

Gesplitste aankoop vastgoed Vlaamse Gewest

In het Vlaams Gewest is men niet verplicht om de voorafgaande schenking te laten registreren. De schenking dient wel plaats te vinden voorafgaandelijk het verlijden van de authentieke akte tot aankoop van het onroerend goed.
VLABEL heeft in een beslissing van 28 september 2020 uitdrukkelijk bevestigd dat de schenking aan de blote eigenaars niet moet plaatsvinden voorafgaandelijk de ondertekening van de verkoopovereenkomst. Dit standpunt vindt toepassing op alle gesplitste aankopen gerealiseerd na 14 oktober 2020. Voor gesplitste aankopen die voor deze datum plaatsvonden, dient men rekening te houden met de standpunten van VLABEL die toen op het moment van het verlijden van de akte van toepassing waren.

Gesplitste aankoop vastgoed Brussels Hoofdstedelijke Gewest en Waals Gewest

In tegenstelling tot het Vlaams Gewest hebben de twee andere gewesten nog geen eigen fiscale belastingadministratie waardoor de federale belastingadministratie bevoegd blijft.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waals Gewest, dient de schenking van de fondsen plaats te vinden alvorens de vruchtgebruiker zijn aandeel in de verkoopprijs heeft betaald. De schenking mag gebeuren bij notariële akte of bij onderhandse bankgift (al dan niet geregistreerd).
Indien de kopers evenwel een voorschot (of waarborg) verschuldigd zijn op het moment van de verkoopovereenkomst (wat gebruikelijk is), dan dient de schenking te hebben plaatsgevonden en het bedrag te zijn overgemaakt op rekening van de blote eigenaars alvorens de ondertekening van de verkoopovereenkomst (dit ongeacht of de overeenkomst een opschortende voorwaarde bevat of niet).
Voorbeeld gesplitste aankoop huis of woning:
Echtgenoten wensen samen met hun kinderen een onroerend goed (huis) te verwerven bij wijze van gesplitste aankoop voor een totale waarde van €600.000.  Het vruchtgebruik wordt gewaardeerd op een bedrag van €200.000 en de blote eigendom op een bedrag van € 400.000. Bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst is een voorschot van 10% verschuldigd. In dit geval dienen de ouders het bedrag van €400.000 aan hun kinderen te schenken voorafgaandelijk de ondertekening van de verkoopovereenkomst. De kinderen dienen dus hun aandeel in het voorschot te betalen (66,6% van het bedrag), alsook hun aandeel in het saldo van de verkoopprijs op het moment van de ondertekening van de authentieke akte.
Is er geen voorschot verschuldigd op het moment van de verkoopovereenkomst, dan mogen de ouders de schenking uitvoeren na de ondertekening van de verkoopovereenkomst maar voorafgaandelijk de dag van de authentieke akte.
Bovenstaande voorwaarden zijn slechts van toepassing met betrekking tot de akten verleden na 1 augustus 2020. Wat betreft de aankopen die plaatsvonden voor deze datum, dient met rekening te houden met de administratieve beslissingen die toen van toepassing waren.

Voorwaarden gesplitste aankopen na 14 oktober 2020 Vlaams Gewest

Voor gesplitste aankopen die hebben plaatsgevonden na 14 oktober 2020, volstaat het in Vlaanderen dat men kan aantonen dat de voorafgaande schenking van de ouders aan hun kinderen (via authentieke akteauthentieke akte of een al dan niet geregistreerde bankgift) heeft plaatsgevonden alvorens deze laatste hun aandeel in de verkoopprijs moeten betalen.

Voorwaarden gesplitste aankopen na 1 augustus 2020 Brussels Hoofdstedelijke Gewest en Waals Gewest

In de twee andere gewesten, dient men bij een gesplitste aankoop, in zover deze gerealiseerd werd na 1 augustus 2020 volgende voorwaarden te respecteren: is er een voorschot verschuldigd op het moment van de verkoopovereenkomst dan dient de schenking te hebben plaatsgevonden alvorens de ondertekening van de verkoopovereenkomst. Is er geen voorschot verschuldigd, dan dient de schenking te gebeuren alvorens de ondertekening van de authentieke akte.
Een belangrijk aandachtspunt betreft het vaststellen van de toepasselijke regionale regelgeving: hierbij dient men rekening te houden met de woonplaats van de vruchtgebruiker (schenker) op het moment van zijn overlijden. Verhuist de vruchtgebruiker (schenker) na de gesplitste aankoop naar een ander gewest, dan is het mogelijk dat de voorafgaande schenking niet overeenstemt met de voorwaarden die in dat gewest van toepassing zijn, waardoor het tegenbewijs van de bedekte bevoordeling niet geleverd kan geleverd worden bij het overlijden van de vruchtgebruiker, met alle fiscale gevolgen van dien.
¹ Artikel 9 Wetboek Successierechten/ 2.7.1.0.7 VCF
² Een notariële akte wordt verplicht geregistreerd wat automatisch de heffing van de schenkbelasting met zich meebrengt. Het tarief voor schenkingen in rechte lijn (bv. ouders aan kinderen) bedraagt 3% in het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk Gewest en 3,3% in het Waals Gewest. De belastbare grondslag is de waarde van het geschonken bedrag.
³ De bankgift is slechts onderhevig aan schenkbelasting wanneer zij vrijwillig ter registratie wordt aangeboden. Werd de bankgift niet geregistreerd en overlijdt de schenker binnen een termijn van 3 jaar na de datum van de schenking, dan dient het geschonken bedrag te worden aangegeven in de aangifte van nalatenschap en is deze onderhevig is aan erfbelasting
Blijf op de hoogte
Abonneer u op onze blog
Blijft u graag op de hoogte van het laatste financiële nieuws? Abonneer u op onze blog en ontvang onze nieuwe blogartikels meteen in uw mailbox.
We respecteren uw privacy en zorgen ervoor dat uw persoonsgegevens veilig zijn.
Deel het artikel
Gereglementeerd door de Belgische Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) en de Nationale Bank van België | Alle rechten voorbehouden 2021, Degroof Petercam