02.02.20229 min
Deel het artikel
Hervorming van de Vlaamse registratierechten: wat betekent dit voor u als koper?
U wenst te investeren in vastgoed gelegen in Vlaanderen? Onze experts van de afdeling Estate Planning zetten graag enkele belangrijke wijzingen op vlak van de Vlaamse registratierechten voor u op een rijtje.
Bij de aankoop van een onroerend goed moet de koper niet alleen de aankoopprijs maar ook registratierechten (of ‘verkooprechten’) betalen. De tarieven van deze registratierechten verschillen per gewest en zijn afhankelijk van de ligging van het onroerend goed.
Met ingang van 1 januari 2022 heeft de Vlaamse regering opnieuw een hervorming van de registratierechten doorgevoerd. In Brussel en Wallonië vonden recentelijk geen wijzigingen plaats, waardoor onderstaande informatie zich beperkt tot de nieuwe fiscale maatregelen die gelden in Vlaanderen.
1. Hoeveel registratierechten ben ik verschuldigd bij de aankoop van een onroerend goed?
Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van het regime dat van toepassing is bij de aankoop. Het verkooprecht kent een algemeen tarief, alsook enkele gunsttarieven en belastingverminderingen:
a) Verhoging van het algemeen tarief van 10% naar 12%
Wie een onroerend goed aankocht in Vlaanderen en hierbij niet kon genieten van enig gunsttarief, betaalde tot voor kort 10% registratierechten op de aankoopprijs.
Met ingang van 1 januari 2022 werd het algemeen tarief van de registratierechten verhoogd van 10% naar 12%. Het tarief geldt zowel voor particulieren als voor vennootschappen.
Het tarief van 12% is onder meer van toepassing bij aankoop van:
- een tweede verblijf;
- een investeringspand (bv. opbrengsteigendom om te verhuren);
- ander vastgoed dan woningen (bv. handelspand, kantoorgebouwen, loods...);
- een perceel bouwgrond;
- een woning waarbij niet werd voldaan aan de voorwaarden om te genieten van een gunsttarief;
Het tarief van 10% blijft evenwel behouden voor de aankoop van onbebouwde landgoederen [1] en bepaalde natuurgebieden
b) Verlaging van het gunsttarief van 6% naar 3% voor de aankoop van een enige eigen woning
Koopt u een ‘enige eigen woning’ dan kan u genieten van een verlaagd tarief in de registratierechten. Met “enige en eigen woning” wordt de woning bedoeld waarin u zelf woont en zonder dat u eigenaar bent van een andere woning. Met de hervorming van de registratierechten werd dit gunsttarief verlaagd van 6% naar 3%. Goed nieuws dus voor bijvoorbeeld jonge kopers die hun eerste gezinswoning willen aanschaffen.
De voorwaarden van het gunsttarief blijven ongewijzigd, met name:
1.
aankoop als privépersoon [2];
2. zuivere aankoop [3];
3. aankoop van een woning (huis, appartement) waar u uw domicilie vestigt binnen een termijn van 3 jaar na het verlijden van de notariële aankoopakte;
4. aankoop van de gehele woning in volle eigendom;
5. de aangekochte woning is uw enige woning: u mag geen andere woning of bouwgrond bezitten (noch in België, noch in het buitenland). De wetgever voorziet evenwel in een uitzondering indien u uw woning vervreemdt binnen een korte tijdsspanne na de aankoop van de nieuwe woning. Deze termijn werd met ingang van 1 januari 2022 verlengd van 1 naar 2 jaar, te rekenen vanaf de datum van de authentieke aankoopakte. Een bijkomende voorwaarde is dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen de vervreemding van de oude woning en de verkrijging van de nieuwe woning.
c) Verlaging van het gunsttarief van 5% naar 1% voor de aankoop van een enige eigen woning met een ingrijpende energetische renovatie.
Wie voldoet aan bovenstaande voorwaarden voor de aankoop van een ‘enige eigen woning’ en zich bovendien verbindt om de woning ingrijpend energetisch te renoveren, geniet sinds 1 januari 2022 van een nog lager gunsttarief van 1% (voorheen 5%).
Voor koopovereenkomsten gesloten na 1 januari 2022, kan ook een sloop gevolgd door een herbouw, in aanmerking komen voor het gunsttarief van 1%.
Het gunsttarief is van toepassing indien u binnen de zes jaar na de datum van de aankoopakte een EPB-aangifte indient waaruit blijkt dat de vereiste werken, zoals voorzien in het energiebesluit, werden uitgevoerd. Voor meer informatie hieromtrent verwijzen wij u naar de website www.energiesparen.be of https://www.vlaanderen.be/ingrijpende-energetische-renovatie.
Verder werd de termijn waarbinnen u zich dient te domiciliëren in de gerenoveerde woning met ingang van 1 januari 2022 opgetrokken van vijf naar zes jaar.
d) Rechtenvermindering bij aankoop van een ‘bescheiden’ woning
Indien de verkoopwaarde van de woning lager of gelijk is aan een wettelijk bepaald bedrag, geniet de koper van een enige eigen woning niet enkel van een verlaagd tarief (3% of 1%), maar ook van een extra korting (of ‘rechtenvermindering’).
De Vlaamse regering heeft het grensbedrag van 200.000 euro (of 220.000 euro voor woningen in de kernsteden en de gemeenten van de Vlaamse rand rond Brussel) opgetrokken naar respectievelijk 220.000 euro en 240.000 euro voor notariële akten die worden verleden vanaf 1 januari 2022.
Met de verlaging van de tarieven werd ook het bedrag van de rechtenvermindering in dezelfde verhouding verlaagd: de vermindering van 5.600 euro bij aankoop aan 6% werd gewijzigd naar een vermindering van 2.800 euro bij aankoop aan 3% en de vermindering van 4.800 euro bij aankoop aan 5% werd verlaagd naar 960 euro bij aankoop aan 1%.
e) Recuperatie van reeds betaalde registratierechten - stelsel van meeneembaarheid
Het stelsel van meeneembaarheid laat kopers toe om - onder bepaalde voorwaarden - een deel van de registratierechten (met een maximum van € 13.000) die zij betaalden bij een eerste aankoop te verrekenen met de registratierechten die zij verschuldigd zijn bij de aankoop van een nieuwe woning. U kan met andere woorden een deel van de eerder betaalde registratierechten recupereren, dit bij wijze van verrekening of teruggave.
Met de hervorming van de registratierechten heeft de Vlaamse regering besloten om het stelsel van meeneembaarheid af te schaffen bij wijze van uitdoofscenario.
Het stelsel van meeneembaarheid wordt geleidelijk afgeschaft en neemt een einde op 1 januari 2024. Inzake de meeneembaarheid geldt een complexe overgangsregeling, waarop we in dit artikel niet in detail zullen ingaan.
2. Wanneer treden de nieuwe maatregelen in werking?
a) Algemeen tarief van 12%
Het tarief van 12% is van toepassing op alle onderhandse verkoopovereenkomsten die ondertekend worden vanaf 1 januari 2022. De datum van de verkoopovereenkomst is dus bepalend, en niet deze van de notariële aankoopakte [4].
Werd de verkoopovereenkomst ondertekend in 2021, maar wordt de notariële akte verleden in 2022, dan kan u nog genieten van de 10% registratierechten. In de notariële akte dient hierover wel een verklaring te worden opgenomen.
b) Gunsttarief van 3% (enige eigen woning) of 1% (enige eigen woning met ingrijpende energetische renovatie)
b) Gunsttarief van 3% (enige eigen woning) of 1% (enige eigen woning met ingrijpende energetische renovatie)
Voor kopers die kunnen genieten van het gunsttarief (3% of 1%), geldt het omgekeerde: hier is de datum van de notariële akte bepalend. Notariële akten die ondertekend worden in 2022 vallen onder het toepassingsgebied van de vernieuwde registratierechten.
Werd de onderhandse verkoopovereenkomst ondertekend in 2021 en wordt de notariële akte verleden in 2022, dan kunnen de kopers reeds genieten van het verlaagd tarief van 3% of 1%.
c) Schematisch overzicht
Toepassing algemeen tarief:
Toepassing gunsttarief (aankoop enige eigen woning, al dan niet met een ingrijpende energetische renovatie):
1. Enkele praktische vragen
a) Ik wens een bouwgrond aan te kopen waarop ik vervolgens mijn gezinswoning wil oprichten. Wat is het toepasselijke tarief in de registratierechten?
Bij de aankoop van een bouwgrond is het algemeen tarief van de verkooprechten van toepassing. Vanaf 1 januari 2022 betaalt u op de grond 12% registratierechten ook al start u na de aankoop van de grond met de bouw van uw woning. U kan met andere woorden niet genieten van het nieuwe verlaagde tarief van 3%.
Ook bij aankoop van een woning op plan, waarbij het gebouw onderhevig is aan BTW en de grond aan registratierechten, betaalt u vanaf 1 januari 2022 12% registratierechten voor de grond.
b) Ik wens een nieuwe woning aan te kopen maar wil mijn huidige woning pas verkopen nadat ik de nieuwe woning heb aangekocht. Kan ik genieten van het verlaagd tarief van 3%?
Eén van de voorwaarden om te kunnen genieten van het verlaagd tarief van 3% is dat u geen eigenaar bent van een andere woning of bouwgrond.
De wet voorziet evenwel in een uitzondering wanneer u uw huidige woning binnen een korte termijn na de aankoopakte verkoopt. Vindt de verkoop van uw huidige woning plaats binnen een termijn van 2 jaar na de aankoopakte, dan kan u voor de nieuwe aankoop onmiddellijk van het verlaagd tarief van 3% genieten. U kan er eveneens voor opteren om in eerste instantie het algemeen tarief te betalen, om vervolgens een teruggave te vorderen indien voldaan is aan voormelde voorwaarde van verkoop.
c) Ik wens samen met mijn kinderen een onroerend goed aan te kopen in de verhouding vruchtgebruik-blote eigendom (‘gesplitste aankoop’). Kunnen mijn kinderen nadien nog genieten van het verlaagd tarief van 3% wanneer zij zelf een woning aankopen?
Een gesplitste aankoop, waarbij uw kinderen het onroerend goed in blote eigendom verwerven, verhindert niet dat uw kinderen later nog kunnen genieten van het gunsttarief van 3% wanneer zij nadien zelf een woning aankopen. Eén van de voorwaarden van het gunsttarief is immers dat de koper geen woning voor de geheelheid in volle eigendom bezit. Een aandeel in blote eigendom volstaat m.a.w niet om uitgesloten te worden van het gunsttarief. Ook wanneer uw kinderen een onverdeeld aandeel van een woning in volle eigendom zouden bezitten, verhindert dit niet de toepassing van het gunsttarief.
d) Mijn partner en ik willen samen een appartement aankopen. Ik bezit reeds een andere woning in volle eigendom, mijn partner nog niet. Welke registratierechten zijn van toepassing bij onze aankoop, rekening houdend met het feit dat de aankoopakte wordt ondertekend in 2022 en de verkoopovereenkomst werd gesloten in 2021?
d) Mijn partner en ik willen samen een appartement aankopen. Ik bezit reeds een andere woning in volle eigendom, mijn partner nog niet. Welke registratierechten zijn van toepassing bij onze aankoop, rekening houdend met het feit dat de aankoopakte wordt ondertekend in 2022 en de verkoopovereenkomst werd gesloten in 2021?
Het toepasselijke tarief wordt beoordeeld voor iedere koper afzonderlijk. Mits uw partner aan alle voorwaarden voldoet voor de aankoop van een ‘enige eigen woning’, kan deze voor wat betreft diens aandeel genieten van het gunsttarief in de registratierechten: het nieuwe tarief van 3% is hierbij van toepassing vermits de aankoopakte dateert van na 1 januari 2022. U bent daarentegen het algemeen tarief verschuldigd op uw aandeel in de woning: aangezien de verkoopovereenkomst werd afgesloten in 2021, kan u nog genieten van het tarief van 10%.
Ook in Wallonië
Ook in het Waalse Gewest zijn er sinds 1 januari 2022 enkele hervormingen doorgevoerd. U leest er alles over in hoofdstuk 2 ‘Nieuwe fiscale maatregelen voor schenkingen in het Waals Gewest” van onze Estate Planning Flash.
Meer weten? Bekijk ook onze video over de nieuwe registratierechten of neem contact op met ons voor een vrijblijvende afspraak in een van onze kantoren.
Meer weten? Bekijk ook onze video over de nieuwe registratierechten of neem contact op met ons voor een vrijblijvende afspraak in een van onze kantoren.
¹ Onder onbebouwd landgoed wordt verstaan: een onroerend goed dat bestaat uit een of meer gronden die voor het landbouwbedrijf gebruikt worden of bestemd zijn, met uitsluiting van gebouwen en de grond waarop deze gebouwen zich bevinden.
² Een aankoop door een vennootschap is uitgesloten.
³ Een ruil of onttrekking van een onroerend goed uit een vennootschap komt niet in aanmerking.
⁴ Een wederzijdse aankoop-verkoopbelofte (model De Decker) wordt niet gelijkgesteld met een verkoopovereenkomst. De koop komt pas tot stand op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte. Als een dergelijke overeenkomst werd afgesloten in 2021 en de authentieke akte wordt pas in 2022 verleden, bedraagt het tarief 12%.
² Een aankoop door een vennootschap is uitgesloten.
³ Een ruil of onttrekking van een onroerend goed uit een vennootschap komt niet in aanmerking.
⁴ Een wederzijdse aankoop-verkoopbelofte (model De Decker) wordt niet gelijkgesteld met een verkoopovereenkomst. De koop komt pas tot stand op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte. Als een dergelijke overeenkomst werd afgesloten in 2021 en de authentieke akte wordt pas in 2022 verleden, bedraagt het tarief 12%.
Deel het artikel
Gerelateerde artikelen
Nijverheidsstraat 44
1040 Brussel
België
+32 2 287 91 111040 Brussel
België
BTW BE 0403 212 172
RPR Brussel
RPR Brussel
Gereglementeerd door de Belgische Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) en de Nationale Bank van België | Alle rechten voorbehouden 2024, Degroof Petercam