25.06.20258 min
Investeren in vastgoed: privé of via de vennootschap?
Of het nu gaat om een gezinswoning, een tweede verblijf of een opbrengsteigendom, vastgoed staat altijd in de belangstelling van Belgische beleggers.
Een vraag die daarbij regelmatig aan bod komt, is: ”koop ik het vastgoed privé¹ of via mijn vennootschap?”. Deze vraag is niet altijd eenduidig te beantwoorden en is geval per geval te beoordelen. In dit artikel bespreken we enkele van de belangrijkste aspecten en aandachtspunten.
Privé of via de vennootschap: situering van het probleem
Een belangrijk – en vaak doorslaggevend – element in de beoordeling, betreft de fiscale behandeling van de vastgoedinvestering. Deze verschilt sterk naargelang de investering privé gebeurt, dan wel via een vennootschap.
De focus ligt in eerste instantie vaak op de inkomstenbelasting, meer bepaald de personenbelasting enerzijds (bij een privé-investering) en de vennootschapsbelasting anderzijds (bij investering via een vennootschap).
Daarbij valt meteen het verschil op in de toepasselijke belastingtarieven: in de personenbelasting worden onroerende inkomsten (in de regel) belast aan progressieve tarieven die kunnen oplopen tot 50%, terwijl diezelfde inkomsten in de vennootschapsbelasting aan het vlaktarief van 25% (of in sommige gevallen 20% op de eerste schijf van 100.000 euro) worden onderworpen. Op basis hiervan zou kunnen worden besloten dat een vastgoedinvestering via een vennootschap fiscaal voordeliger is.
Belasting op inkomsten
Echter, het toepasselijk tarief is niet het enige belangrijke element. De belastbare basis – lees: de inkomsten die aan voormelde tarieven worden belast – is minstens even belangrijk. In de vennootschapsbelasting geldt als algemene regel dat belasting geheven wordt op de werkelijke inkomsten (bijvoorbeeld de ontvangen huur). Daartegenover staat dat je heel wat kosten (zoals afschrijvingen, onderhoudskosten, etc.) fiscaal in mindering kan brengen waardoor de belastbare basis daalt. In de personenbelasting, daarentegen, geldt een dergelijke kostenaftrek meestal niet, maar wordt er doorgaans belasting geheven op een (lager) fictief inkomen, berekend in functie van het zogenaamde kadastraal inkomen (KI).
Bovendien mag men niet uit het oog verliezen dat bij investeringen via een vennootschap, de inkomsten uit die investeringen niet automatisch in het privévermogen van de aandeelhouder/vennoot terechtkomen. De overdracht van deze inkomsten van vennootschap naar privévermogen gaat vaak gepaard met een bijkomende fiscale kost. Deze extra kost moet mee in overweging worden genomen om tot een correcte vergelijking te kunnen komen. Fiscaliteit is natuurlijk meer dan alleen inkomstenbelasting.
Fiscale kostenplaatje
Zo dient er bij een vastgoedinvestering ook rekening te worden gehouden met (of geanticipeerd op), bijvoorbeeld, de registratierechten, btw en de schenk- en erfbelasting. Tot slot kunnen ook niet-fiscale factoren, zoals bijvoorbeeld de financieringsmogelijkheden (privé en via de vennootschap) en het ondernemingsrisico een belangrijke rol spelen in de analyse. Deze veelheid aan factoren maken de oefening bijzonder complex.
Het is aangewezen om de voor- en nadelen te analyseren in de diverse fasen van de vastgoedinvestering. Er vallen ruwweg 3 fases te onderscheiden: een eerste fase is de fase van de aankoop/verwerving; een tweede fase is die van het aanhouden/bezitten en exploiteren van het onroerend goed en de derde fase betreft de overdracht (bijvoorbeeld door verkoop) van het onroerend goed (de exit).
Welke fiscale behandeling is van toepassing bij de aankoop van het onroerend goed?
In de regel zijn er door de koper registratierechten verschuldigd op de aankoopprijs. Het gaat dan om het zogenaamde verkooprecht, waarvan het basistarief 12% bedraagt in Vlaanderen en 12,5% in het Waalse Gewest en Brussel. Deze belasting is een fiscaal aftrekbare kost in hoofde van een vennootschap.
Een particulier kan deze registratierechten fiscaal niet in mindering brengen (vgl. investering via een vennootschap), maar kan desgevallend wel genieten van gunstregimes, zoals bij de aankoop van de gezinswoning (onder voorwaarden): in Vlaanderen en Wallonië wordt het tarief verlaagd naar respectievelijk 2% en 3%, terwijl er in Brussel een vrijgestelde som (of abattement) geldt.
Hoe worden de inkomsten uit het onroerend goed belast?
De belastingheffing in de personenbelasting wordt in grote mate bepaald door de bestemming die aan dit onroerend goed wordt gegeven.
- De gezinswoning is vrijgesteld in het kader van de inkomstenbelasting; er is zelfs geen aangifteplicht. Voor andere onroerende goederen moet een onderscheid worden gemaakt al naargelang het onroerend goed al dan niet wordt verhuurd, alsook het professioneel of privaat gebruik van het onroerend goed door de huurder.
- Wordt het onroerend goed niet verhuurd of wordt het verhuurd aan een natuurlijk persoon voor privaat gebruik (bijvoorbeeld voor bewoning), dan zal enkel een ‘fictief’ inkomen belastbaar zijn aan de progressieve tarieven (met een maximumtarief van 50%). Dit fictieve inkomen wordt bepaald op basis van het KI van het onroerend goed. In de praktijk is het kadastraal inkomen veel lager dan de werkelijke huurwaarde wat leidt tot een vrij lage belastingdruk.
- Wordt het onroerend goed door de huurder gebruikt voor beroepsdoeleinden (bijvoorbeeld de verhuur van een kantoor), dan wordt de werkelijk ontvangen brutohuur belast aan de progressieve tarieven, na aftrek van een forfaitaire onkostenvergoeding van 40%. In een dergelijk geval vormen de werkelijk gemaakte kosten of afschrijvingen geen fiscaal aftrekbare kost.
Bij een investering via een vennootschap ziet de situatie er anders uit. Immers, zoals hoger vermeld, wordt er binnen de vennootschapsbelasting, in de regel, rekening gehouden met de werkelijke inkomsten.
- Als de vennootschap een onroerend goed gratis (of aan een te lage huurprijs) ter beschikking stelt aan haar bedrijfsleider, is er weliswaar geen (of een beperkte) belastingheffing in hoofde van de vennootschap zelf (bij gebrek aan inkomsten). Let wel, de bedrijfsleider wordt dan belast op een (forfaitair bepaald) voordeel in natura wegens het privégebruik.
- Bovendien zijn alle werkelijk gemaakte kosten en afschrijvingen met betrekking tot het onroerend goed in principe fiscaal aftrekbaar. In de praktijk stellen we evenwel vast dat de fiscale administratie steeds scherper toeziet op de aftrekbaarheid van deze kosten.
Is de meerwaarde belastbaar bij een verkoop van het onroerend goed?
Ook hier geldt dat de fiscale spelregels sterk verschillen al naargelang de verkoop gebeurt door een particulier, dan wel door een vennootschap.
- Realiseert de vennootschap ter gelegenheid van de verkoop een meerwaarde, dan zal deze meerwaarde integraal worden toegevoegd aan de belastbare basis in de vennootschapsbelasting en belast worden aan een tarief van 25%/20%². Deze daadwerkelijke en onmiddellijke belastingheffing kan sterk doorwegen in de beslissing om een onroerend goed al dan niet via de vennootschap te verwerven. Er zijn evenwel mogelijkheden om deze belasting in de tijd te spreiden onder het zogenaamde regime van ‘gespreide meerwaarden’, althans voor zover aan bepaalde voorwaarden is voldaan (waaronder de herinvestering van de volledige verkoopprijs).
- Bij de verkoop door een privépersoon zijn eventuele meerwaarden normaliter niet-belastbaar. Dit geldt zowel voor de verkoop van de gezinswoning, als voor andere onroerende goederen, tenzij er sprake is van een zogenaamde snelle meerwaarde en/of de meerwaarde kadert in een abnormaal beheer van het privévermogen (bv. speculatieve meerwaarde). Let bovendien op indien je als privépersoon te veel onroerende goederen koopt en weer verkoopt en/of je deze activiteiten op een professionele manier organiseert: de herkwalificatie van meerwaarden naar beroepsinkomsten is niet uitgesloten!
Is het mogelijk om enkele conclusies te trekken?
Als algemene regel geldt dat de gezinswoning bij voorkeur privé wordt aangekocht. De lagere tarieven in de registratierechten bij aankoop, de vrijstelling van inkomstenbelasting zowel tijdens het aanhouden van de gezinswoning als bij de verkoop zijn belangrijke argumenten die hiervoor pleiten. Daarnaast gelden nog een aantal niet-fiscale elementen, zoals de extra erfrechtelijke bescherming voor de langstlevende echtgenote, de vrijstelling van erfbelasting bij vererving van de gezinswoning door de langstlevende en de omstandigheid dat de gezinswoning niet onderworpen is aan het (eventueel) ondernemingsrisico binnen je vennootschap.
Voor vastgoed bestemd voor eigen gebruik (bijvoorbeeld een vakantiewoning) of in het geval van verhuur voor privégebruik aan een derde zijn er eveneens belangrijke argumenten voorhanden om privé te verwerven.
Vastgoed voor professioneel gebruik
Voor vastgoed bestemd voor professioneel gebruik (bijvoorbeeld een kantoor of een bedrijfspand), daarentegen, is een investering via de vennootschap zeker te overwegen. Bij vastgoed dat wordt verhuurd voor professioneel gebruik, wordt in het kader van de personenbelasting belasting geheven op de werkelijk ontvangen huur (i.p.v. een (lager) fictief inkomen bepaald op basis van het KI), net als in de vennootschapsbelasting. De gemaakte kosten zijn echter alleen voor de vennootschapsbelasting volledig aftrekbaar; dit is niet het geval indien men het privé aanhoudt. Bovendien gelden er in de vennootschaps- en personenbelasting heel andere tarieven.
Overweegt men om een uitgebreid vastgoedpatrimonium uit te bouwen, mede met het oog op een eventuele overdracht naar de volgende generatie (via schenking of via verkoop), ook dan kan het aan te bevelen zijn om de verwerving via één of meerdere (indien het meerdere projecten betreft) vennootschappen te doen. Een belangrijk niet-fiscaal argument is dat vastgoedprojecten in de praktijk gemakkelijker te financieren zijn via een vennootschap
Doet de staat van de woning ertoe?
De politiek hecht steeds meer belang aan het energiezuinig maken van het Belgische onroerende patrimonium. De regels verschillen van gewest tot gewest en zijn erop gericht om bestaande gebouwen te renoveren en om energiezuinig te bouwen. Dit geeft vaak aanleiding tot aanzienlijke investeringen.
Naast de specifieke gewestelijke maatregelen moet worden opgemerkt dat de energieprestaties van gebouwen ook een rol spelen bij de analyse van een kredietaanvraag om de aankoop van een gebouw te financieren.
De kosten die gepaard gaan met een eventuele renovatie en de financiering ervan zijn belangrijke elementen bij de afweging of men privé moet investeren of via de vennootschap.
Conclusie
Wanneer een vastgoedinvestering zich aandient, is het belangrijk om vooraf uitgebreid de investeringsdoelen te bepalen, en de fiscale, financiële en energetische gevolgen in elke fase van de investering te analyseren. Enkel zo kan een weloverwogen beslissing worden genomen om de investering privé of via de vennootschap te laten verlopen.
De experten van de afdeling Estate Planning van Degroof Petercam kunnen je helpen bij deze analyse.
¹ Met privé bedoelen we een natuurlijk persoon die het onroerend goed heeft verworven en aanhoudt in zijn privaat vermogen; het onroerend goed werd dus niet verworven in het kader van een professionele activiteit, noch wordt het daartoe aangewend.
² Tenzij er de winst kan afgezet worden tegen fiscaal overdraagbare verliezen of aftrekken.
² Tenzij er de winst kan afgezet worden tegen fiscaal overdraagbare verliezen of aftrekken.
Dit is commerciële informatie uitgaande van Bank Degroof Petercam nv, met zetel te Nijverheidsstraat 44, 1040 Brussel, België (hierna “Bank Degroof Petercam”), die verantwoordelijk is voor de productie en de verdeling ervan. De informatie in dit document is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden en mag niet worden beschouwd als raad over financiële planning in de zin van de Wet van 25 april 2014, noch als enig ander advies, voorstel of persoonlijke informatie, noch als openbaar aanbod van financiële instrumenten. De algemene informatie in dit document is niet afgestemd op de individuele persoonlijke situatie van de geadresseerde/lezer/ontvanger. Dit document is niet bedoeld om een volledige beschrijving te geven van de geldende wettelijke bepalingen, de rechtsleer of de rechtspraak, noch van de financiële dienst(en) die Bank Degroof Petercam aanbiedt. Hoewel alle voorzorgen werden genomen en Bank Degroof Petercam bij de redactie van huidig document beroep heeft gedaan op bronnen welke ze betrouwbaar acht, kan Bank Degroof Petercam de juistheid of volledigheid van de informatie in dit document niet garanderen en kunnen noch Bank Degroof Petercam, noch haar verbonden vennootschappen, bestuurders, adviseurs of werknemers verantwoordelijk worden gesteld voor enige onjuiste, onvolledige of ontbrekende informatie, of voor enige rechtstreekse of onrechtstreekse schade, verlies, kosten, vordering of andere uitgave die voortvloeit uit het gebruik van dit document, behalve in het geval van opzettelijke fout of grove nalatigheid.
Huidig document mag niet worden gekopieerd of verspreid zonder voorafgaandelijke schriftelijke toestemming vanwege Bank Degroof Petercam.
De verstrekte informatie is correct op de datum van publicatie.
Bank Degroof Petercam is erkend door en staat onder prudentiëel toezicht van de Nationale Bank van België, Berlaimontlaan 14, 1000 Brussel, en onder het toezicht van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA), Congresstraat 12-14, 1000 Brussel, voor de bescherming van beleggers en consumenten.
Verantwoordelijke uitgever: Bank Degroof Petercam
Wettelijk adres: Bank Degroof Petercam nv, Nijverheidsstraat 44, 1040 Brussel.
BTW: BE 0403.212.172 (RPR Brussel) - FSMA 040460 A
Huidig document mag niet worden gekopieerd of verspreid zonder voorafgaandelijke schriftelijke toestemming vanwege Bank Degroof Petercam.
De verstrekte informatie is correct op de datum van publicatie.
Bank Degroof Petercam is erkend door en staat onder prudentiëel toezicht van de Nationale Bank van België, Berlaimontlaan 14, 1000 Brussel, en onder het toezicht van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA), Congresstraat 12-14, 1000 Brussel, voor de bescherming van beleggers en consumenten.
Verantwoordelijke uitgever: Bank Degroof Petercam
Wettelijk adres: Bank Degroof Petercam nv, Nijverheidsstraat 44, 1040 Brussel.
BTW: BE 0403.212.172 (RPR Brussel) - FSMA 040460 A
blijf op de hoogteAbonneer u
Abonneer u op onze blog
Blijft u graag op de hoogte van het laatste financiële nieuws? Abonneer u op onze blog en ontvang onze nieuwe blogartikels meteen in uw mailbox.
