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Immobilier coté : à nouveau confiné ?

Par Herman Van der Loos - Senior Equity Analyst
Le télétravail est à nouveau la norme en Belgique et dans d’autres pays en Europe. L’occasion de se pencher sur l’éventuel impact de ces nouvelles restrictions à notre mobilité sur le secteur de l’immobilier coté.

La Belgique vit une quatrième vague tandis que d’autres pays comme l’Autriche n’ont pas hésité à reconfiner leur population. Il y a de quoi inquiéter l’analyste que vous êtes par rapport au secteur de l’immobilier coté, notamment pour le secteur « retail » ou celui des bureaux ?

Il y a un côté désagréable dans ces nouvelles mesures, un côté « déjà vu » qui nous rappelle de mauvais souvenirs, pourquoi s’en cacher ? Et c’est vrai que la véritable crainte, c’est un éventuel confinement partiel ou total de certains secteurs économiques. L’exemple de l’Autriche est là pour nous démontrer que ce scénario n’est pas à exclure. Cela étant dit, il faut aussi garder à l’esprit que le taux de vaccination en Autriche est très faible, et que les autorités locales ont pris le taureau par les cornes car elles veulent sauver leur saison touristique de fin d’année. 

A défaut d’éliminer toutes les craintes, vous pensez également que 2021 n’est pas un simple remake de 2020 ?

Exactement. D’abord, à l’inverse de 2020, nous ne sommes pas face à un problème qui nous était totalement inconnu comme c’était le cas à l’époque. La différence est notable, nous savons comment réagir aujourd’hui et de la manière la plus efficace. Ensuite, l’immense différence, c’est qu’en 2021, une grande partie de la population est vaccinée.  Notamment les personnes les plus âgées, ce qui nous vaut d’éviter l’hécatombe que nous avons connue l’an dernier au sein des maisons de repos. 

Sachant cela et tenant compte de ces nuances importantes, quel regard porte l’investisseur sur le secteur de l’immobilier coté ?

Les secteurs les plus affectés par cette crise sanitaire sont les bureaux et le commerce. A l’inverse, la logistique et les soins de santé ont le vent en poupe auprès des investisseurs. Mais faire ce constat n’est pas trop difficile. La vraie question, c’est : est-ce que les secteurs porteurs ne sont pas trop chers ? Ma réponse est : oui. Donc, prudence dans les choix à faire. 

L’inflation est de retour. C’était la grande oubliée ces dernières années. Le « hic », c’est qu’elle risque de s’accompagner d’une hausse des taux d’intérêt, ce qui n’est jamais bon pour l’immobilier coté ?

Tout à fait. Ce lien négatif entre taux d’intérêt et immobilier à la vie dure car il part du principe que l’immobilier est endetté. J’aimerais justement en profiter pour apporter quelques nuances. 
  • La première, c’est que si l’inflation est haute en ce moment, les taux réels restent bas. Or, ce qui compte, ce ne sont pas les taux nominaux, mais les taux réels, soit le nominal moins l’inflation. 
  • Ensuite, plusieurs études historiques aux Etats-Unis montrent que la hausse des taux d’intérêt ne rime pas nécessairement avec une sous-performance de l’immobilier. 
  • Et puis, last but not least, la plupart des SIR (sociétés immobilières réglementées) en Belgique sont couvertes contre une hausse des taux. 

En d’autres mots, à défaut d’être négligeable, le taux d’intérêt n’est pas la variable primordiale pour l’immobilier coté ?

Les taux jouent leur rôle, bien entendu, mais en Belgique, nous avons la chance d’avoir plusieurs sociétés cotées immobilières actives dans des secteurs à haut potentiel. Que ce soit la logistique, les soins de santé ou même les kots d’étudiants. Et puis le secteur de l’immobilier coté donne un bon rendement – de l’ordre de 3 % - ce n’est pas sans doute pas Byzance, mais c’est nettement mieux qu’une obligation ou un livret d’épargne. De plus, ces rendements sont indexés. Et d’autres comme les soins de santé bénéficient du soutien de l’Etat. Plus que jamais, ce secteur de l’immobilier coté reste donc attractif.
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