27.06.20235 min
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Réforme des droits d’enregistrement d’un bien immeuble à Bruxelles
À la suite d’une réforme entrée en vigueur début 2022 en Flandre, la Région de Bruxelles-Capitale a décidé de procéder à des modifications quant aux droits d’enregistrement.
Lors d’une première acquisition immobilière, l’acheteur doit non seulement payer le prix d’achat, mais également les droits d’enregistrement (ou “droits de vente”) et les frais de notaire. Les taux de ces droits dépendent de la situation de l’immeuble et varient selon les régions.
Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté des modifications pour le paiement des droits d’enregistrement dans le cas d’une première habitation. Ce nouveau régime est entré en vigueur le 1er avril 2023.
Régime antérieur
Les droits d’enregistrement à Bruxelles sont de 12,5 %. Il est, par ailleurs, possible dans certains cas, moyennant le respect de certaines conditions, de bénéficier d’une diminution de la base imposable (un “abattement”).
Le législateur bruxellois n’a modifié ni le taux ni le principe de l’abattement qui permettait de ne pas payer de droits d’enregistrement sur la première tranche de 175.000 € du prix d’achat, constituant ainsi une économie d’impôt pouvant aller jusqu’à 21.875 € au moment de l’acquisition d’un bien immobilier.
Les conditions d’octroi de cet abattement étaient les suivantes :
Le législateur bruxellois n’a modifié ni le taux ni le principe de l’abattement qui permettait de ne pas payer de droits d’enregistrement sur la première tranche de 175.000 € du prix d’achat, constituant ainsi une économie d’impôt pouvant aller jusqu’à 21.875 € au moment de l’acquisition d’un bien immobilier.
Les conditions d’octroi de cet abattement étaient les suivantes :
- Le bien acheté devait être situé en Région de Bruxelles-Capitale et son prix ne pouvait pas dépasser 500.000 € ;
- Les acquéreurs devaient être des personnes physiques (pas applicable pour les sociétés) ;
- Le bien devait être affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation ;
- L’acquisition devait porter sur la pleine propriété du bien immeuble (un démembrement usufruit/nue-propriété n’était pas possible);
- Il était interdit pour les acquéreurs de posséder, au moment de la signature du compromis, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné totalement ou en partie à l’habitation en Belgique ou à l’étranger ;
- Les acquéreurs devaient se domicilier dans le bien acquis dans les 2 ans à compter de l’enregistrement et y demeurer de manière ininterrompue durant 5 ans.
Nouveau régime
Les modifications au régime antérieur sont les suivantes :
- L’abattement passe de 175.000 € à 200.000 €, ce qui équivaut à une économie supplémentaire potentielle de 3.125 € ;
- Le prix d’achat du bien acquis ne doit pas excéder 600.000 € (auparavant, 500.000 €) ;
- Les acquéreurs doivent se domicilier dans le bien dans les 3 ans (au lieu de 2 ans) ;
- Les acquéreurs doivent toujours rester dans le bien 5 ans. Il y a toutefois un changement important : dans l’hypothèse où ils resteraient moins longtemps, ils ne devront plus rembourser la totalité de l’abattement dont ils ont bénéficié. Désormais, le remboursement de l’abattement sera calculé au prorata de la durée restante.
En revanche, les autres conditions demeurent d’application :
- Le bien acheté doit être situé en Région de Bruxelles-Capitale ;
- Les acquéreurs doivent être des personnes physiques (pas applicable pour les sociétés) ;
- Le bien doit être affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation (dans le cas d’un terrain à bâtir, l’abattement s’élève de 100.000 € et la valeur du terrain ne peut dépasser 300.000 €) ;
- L’acquisition doit porter sur la pleine propriété (un démembrement usufruit/nue-propriété n’est pas possible) ;
- L’interdiction pour les acquéreurs de posséder, au moment de la signature du compromis, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné totalement ou en partie à l’habitation en Belgique ou à l’étranger.
Abattement complémentaire en cas de rénovation
Dans l’hypothèse où le bien acheté ferait l’objet d’une rénovation importante, la Région de Bruxelles-Capitale accordera désormais un abattement complémentaire de 25.000 € par saut de classe énergétique, à condition qu’il y ait une amélioration d’au moins deux catégories (exemple : passer de la catégorie E à la catégorie C).
Cela peut représenter un abattement complémentaire de minimum 50.000 € (puisque le législateur bruxellois exige une augmentation d’au moins deux catégories pour appliquer l’abattement complémentaire). Concrètement, cela représente une économie fiscale de 3.125 € pour chaque augmentation de classe énergétique.
Les travaux doivent être réalisés dans les 5 ans à dater de la date d’enregistrement de l’acte d’acquisition. Eu égard au temps nécessaire pour réaliser des travaux indispensables à l’amélioration de la performance énergétique (obtention de permis d’urbanisme, réalisation de devis, exécution des travaux, etc.), le délai pour se domicilier dans le bien immeuble est, dans ce cas précis, allongé de 3 à 5 ans.
Cela peut représenter un abattement complémentaire de minimum 50.000 € (puisque le législateur bruxellois exige une augmentation d’au moins deux catégories pour appliquer l’abattement complémentaire). Concrètement, cela représente une économie fiscale de 3.125 € pour chaque augmentation de classe énergétique.
Les travaux doivent être réalisés dans les 5 ans à dater de la date d’enregistrement de l’acte d’acquisition. Eu égard au temps nécessaire pour réaliser des travaux indispensables à l’amélioration de la performance énergétique (obtention de permis d’urbanisme, réalisation de devis, exécution des travaux, etc.), le délai pour se domicilier dans le bien immeuble est, dans ce cas précis, allongé de 3 à 5 ans.
Comparaison des deux systemes (cas pratiques)
Qu’en est-il en Région wallonne ?
Le législateur wallon a également entrepris d’adopter des mesures visant à favoriser l’accès à la propriété.Les droits d’enregistrement sont de 12,5 % en Région wallonne. Ces droits sont réduits à 6 % (ou 5 %) en cas d’habitation modeste.
Il existe actuellement un abattement sur la première tranche de 20.000 € lors de l’acquisition d’une première habitation, ce qui représente un gain fiscal de maximum 2.500 €. Tout comme en Région bruxelloise, cet abattement est conditionné aux respects de certaines conditions.
Le législateur wallon envisage de porter le montant de cet abattement à 40.000 € pour l’acquisition d’une habitation de moins de 350.000 €. Au-delà de ce seuil, le montant de l’abattement sera dégressif pour retomber à 20.000 € pour les biens de plus de 500.000€.
Cette mesure s’inscrit dans une réforme plus large de la fiscalité et ne devrait pas entrer en vigueur avant le second semestre 2023.
Il existe actuellement un abattement sur la première tranche de 20.000 € lors de l’acquisition d’une première habitation, ce qui représente un gain fiscal de maximum 2.500 €. Tout comme en Région bruxelloise, cet abattement est conditionné aux respects de certaines conditions.
Le législateur wallon envisage de porter le montant de cet abattement à 40.000 € pour l’acquisition d’une habitation de moins de 350.000 €. Au-delà de ce seuil, le montant de l’abattement sera dégressif pour retomber à 20.000 € pour les biens de plus de 500.000€.
Cette mesure s’inscrit dans une réforme plus large de la fiscalité et ne devrait pas entrer en vigueur avant le second semestre 2023.
Pour rappel : en Région flamande
Si vous achetez une "habitation propre et unique", vous pouvez bénéficier d'un taux réduit de droits d'enregistrement. Avec la réforme des droits d'enregistrement, ce taux favorable a été ramené de 6 % à 3 %.
Les conditions d'application de ce taux favorable sont les suivantes
Les conditions d'application de ce taux favorable sont les suivantes
1.
achat en tant que personne physique¹ ;
2. achat pur et simple² ;
3. achat d'un bien immobilier (maison, appartement) où vous établissez votre domicile dans un délai de 3 ans à compter de la signature de l'acte notarié d'achat ;
4. achat de la totalité du bien en pleine propriété ;
5. le bien acheté est votre seul bien : vous ne pouvez être propriétaire d'aucun autre bien ou terrain à bâtir.
Le législateur prévoit toutefois une exception si vous aliénez votre logement dans un bref délai après l'achat du nouveau logement. À compter du 1er janvier 2022, ce délai est passé de 1 à 2 ans à compter de la date de l'acte authentique d'achat. Une condition supplémentaire est qu'il existe un lien de causalité entre l'aliénation de l'ancien logement et l'acquisition du nouveau logement.
¹Un achat par une société est exclu.
²Un échange ou un retrait d’immeuble d’une société ne sont pas relevants.
²Un échange ou un retrait d’immeuble d’une société ne sont pas relevants.
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