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Achat scindé et immobilier : le meilleur des deux mondes

Par Ariane Joris - Head of Estate Planning
Pour anticiper les droits de succession sur un immeuble à son décès, les enfants peuvent déjà être intégrés dans l'acquisition de ce bien. C'est ce qu'on appelle la technique de l'achat scindé.
L’achat scindé est la technique de planification patrimoniale consistant en l’acquisition démembrée d’un bien immobilier : classiquement, les parents achètent l’usufruit de ce bien tandis que les enfants acquièrent la nue-propriété de celui-ci. Bien souvent, la nue-propriété est acquise par les enfants au moyen de fonds qui leur ont été préalablement donnés par les parents. Un grand avantage de cette technique est que, sous certaines conditions, les droits de succession sur les biens immobiliers peuvent être limités.

Achat scindé : les parents acquièrent l'usufruit

D’un point de vue civil, cela permet aux usufruitiers (généralement les parents), leur vie durant, de conserver la jouissance du bien (d’y habiter) ou d’en percevoir les éventuels revenus locatifs. Au moment du décès du (dernier) usufruitier, l’usufruit s’éteint et l’enfant devient automatiquement, par l’effet de la loi, plein propriétaire de l’immeuble, sans payer de droits de succession.

Achat scindé et droits de succession

D’un point de vue fiscal, lorsqu’un bien a été acquis par le défunt pour l’usufruit et par une autre personne pour la nue-propriété, une disposition fiscale [1] présume que le bien immobilier acquis en démembrement fait partie de la succession de l’usufruitier et qu’il est à ce titre, taxable en droits de succession en pleine propriété au décès de l’usufruitier à moins de prouver que l’opération n’est pas une donation déguisée. Dans ce dernier cas, aucun droit de succession ne sera dû.
Afin de déterminer la quote-part des nus-propriétaires dans le prix d’achat, il convient de veiller à respecter une valorisation correcte de l’usufruit. Pour ce faire, il est souvent fait référence aux tables civiles publiées au Moniteur belge chaque année (valeur exprimée en % tenant compte du taux d’intérêt moyen et des tables de mortalité).
Aux fins de renverser la présomption fiscale susvisée et donc de s’assurer de ne pas payer de droits de succession sur le bien immobilier, il est important que l’achat scindé respecte rigoureusement certaines conditions en fonction de la situation envisagée. 

Lorsqu’on envisage un achat scindé, quels sont les scénarios possibles ? 

1. Soit les futurs nus-propriétaires ont déjà les fonds nécessaires en pleine propriété pour l’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble

Les futurs nus-propriétaires, déjà en possession des fonds nécessaires à l’acquisition de la nue-propriété, utilisent leurs deniers personnels afin de financer la nue-propriété de l’immeuble et s’en réserver la preuve.
Les nus-propriétaires pourront donc prouver qu’ils ont financé eux-mêmes l’acquisition de la nue-propriété et pourront donc démonter qu’il ne s’agit pas d’une donation déguisée et dès lors éviter les droits de succession. 

2. Soit les futurs nus-propriétaires et les futurs usufruitiers ont déjà un compte démembré (usufruit / nue-propriété)

Si les futurs nus-propriétaires et les futurs usufruitiers ont déjà un compte démembré (issu d’une succession ou d’une donation notariée) et qu’ils ont la volonté commune d’acquérir un bien immeuble ensemble, ils peuvent utiliser le compte déjà immatriculé en usufruit / nue-propriété.
Si ce compte provient d’une donation, les parties veilleront à ce que soient prévus dans l’acte de donation, une clause de subrogation et un report du droit démembré (usufruit/nue-propriété).

3. Soit les futurs nus-propriétaires ne disposent pas des fonds nécessaires pour l’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble

Dans pareil cas, les futurs usufruitiers peuvent donner préalablement aux futurs nus-propriétaires les liquidités nécessaires pour l’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble.
Afin de pouvoir renverser la présomption fiscale, la donation préalable doit respecter certaines conditions et il convient d’en conserver la preuve afin au moment du décès de l’usufruitier d’éviter les droits de succession sur l’immeuble acquis.
La donation de la pleine propriété de liquidités peut se faire par un acte passé devant notaire [2] (situé en Belgique) ou par une donation indirecte (don bancaire) [3]. 
Cette donation doit toutefois être préalable à l’acquisition de l’immeuble et chacune des parties doit financer à due concurrence sa part dans l’acquisition. A ce sujet, il convient d’avoir égard aux précisions apportées par chaque région.

La situation en Région flamande

En Région flamande, il n’y a pas lieu d’obligatoirement enregistrer une donation préalable à un achat scindé. La donation doit cependant intervenir avant la passation de l’acte authentique.
A cet égard, dans une décision du 28 septembre 2020, VLABEL confirme que la donation aux nus-propriétaires ne doit pas nécessairement intervenir avant le compromis.
Cette position s’applique pour les achats scindés effectués depuis le 14 octobre 2020. 
Avant cette date, il faut se conformer aux positions VLABEL d’application au moment de la passation de l’acte d’acquisition scindé.

La situation en Région de Bruxelles-Capitale et en Région wallonne

Les deux autres régions n’ayant pas encore leur administration fiscale propre, c’est l’Administration fiscale fédérale qui reste compétente.
En région de Bruxelles-Capitale et en région wallonne, les fonds doivent avoir été donnés par acte authentique ou par donation indirecte (enregistrée ou non) avant le paiement par les nus-propriétaires de leur part dans le prix. 
Il est encore à préciser que si un acompte (ou une garantie) est versé au compromis (ce qui est généralement le cas), le montant total à payer par les nus-propriétaires doit avoir été donné et crédité sur le compte des nus-propriétaires avant la signature du compromis de vente (que ce dernier soit assorti d’une condition suspensive ou non).
Exemple
Monsieur et Madame ainsi que leurs enfants souhaitent acheter un bien immeuble d’une valeur de 600.000€ au moyen de la technique de l’achat scindé. L’usufruit est évalué à 200.000€ et la valeur de la nue-propriété est quant à elle évaluée à 400.000€. Il est prévu qu’un montant de 10% doit être libéré à la signature du compromis.
Dans ce cas, la donation de liquidités d’un montant de 400.000€ réalisée par les parents en faveur des enfants doit obligatoirement avoir eu lieu avant la signature du compromis.
Les enfants devront alors payer leur part dans l’acompte (soit 66,6% du montant) ainsi que leur quote-part dans le solde au moment de la signature de l’acte authentique.
Par contre, si aucun acompte ne doit être payé au jour du compromis, la donation réalisée par les parents pourra avoir lieu après la signature du compromis mais avant le jour de l’acte authentique.
Ce modus operandi n’est toutefois applicable qu’aux actes passés après le 1er août 2020. Pour les achats scindés réalisés avant cette date, il faut se conformer aux décisions administratives en vigueur au moment de l’acquisition proprement dite. 

Conclusion

En Région flamande, pour les achats scindés effectués depuis le 14 octobre 2020, il suffit de prouver que les fonds ont été donnés (par acte authentique ou sous seing privé enregistré ou non) par les parents aux enfants avant que ceux-ci ne paient leur part dans le prix. 
Dans les deux autres régions, pour les achats scindés effectués depuis le 1er août 2020, la donation des fonds doit être préalable à la signature du compromis de vente si un acompte doit être versé et peut avoir lieu avant l’acte d’achat si aucun acompte n’est demandé.
Enfin, il convient d’attirer l’attention sur le fait que pour déterminer les règles applicables, il faut tenir compte du domicile de l’usufruitier (du donateur) à son décès. De ce fait, en cas de déménagement dans une autre région, la situation pourrait ne plus être conforme à la position de l’administration fiscale compétente en droits de succession (région du domicile de l’usufruitier défunt) et poser des difficultés sur le renversement de la présomption fiscale.
¹ Article 9 du Code des droits de succession.
Une donation consentie par acte notarié est automatiquement enregistrée et les droits de donation dus.
² Le tarif pour une donation mobilière en faveur des enfants s’élève à 3 % (région de Bruxelles-Capitale et région flamande) et 3,3 % (région wallonne) calculé sur le montant des liquidités données.
³ Le don bancaire n’est soumis aux droits de donation que si il est présenté volontairement à la formalité de l’enregistrement. En cas de donation non-enregistrée, si le donateur décède dans les trois années qui suivent la donation, celle-ci devra être déclarée dans la succession du donateur prédécédé et sera imposée au titre des droits de succession.
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